Vous voulez investir dans l’immobilier locatif ancien, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal intéressant ? Le dispositif Denormandie peut être une excellente opportunité pour concilier rentabilité et réduction d’impôt, tout en participant à la rénovation des centres-villes dégradés.
Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?
Le dispositif Denormandie, lancé en 2019, est une extension de la loi Pinel. Il s’applique aux logements anciens nécessitant des travaux et situés dans des villes moyennes en revitalisation, appelées aussi “cœurs de ville”.
Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en échange de l’achat, de la rénovation, puis de la mise en location du bien.
Quels sont les critères pour en bénéficier ?
Pour profiter de l’avantage fiscal, il faut respecter plusieurs conditions :
✅ Acheter un logement ancien à rénover (maison ou appartement)
✅ Réaliser au moins 25 % du montant total de l’opération en travaux
✅ Le bien doit être situé dans une ville éligible (222 communes concernées – programme « Action cœur de ville » ou ayant signé une ORT*)
✅ Louer le logement nu, pendant 6, 9 ou 12 ans
✅ Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires (comme dans le dispositif Pinel)
🔧 *ORT = Opération de Revitalisation du Territoire
Quelle réduction d’impôt avec la loi Denormandie ?
La réduction d’impôt est la même que pour la loi Pinel, calculée sur le prix d’achat + travaux :
- 📉 12 % pour 6 ans de location
- 📉 18 % pour 9 ans
- 📉 21 % pour 12 ans
Le montant total de l’investissement est plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m².
Quels types de travaux sont éligibles ?
Les travaux doivent améliorer significativement le logement. Sont pris en compte :
- Rénovation énergétique (changement de chaudière, isolation, fenêtres…)
- Modernisation (cuisine, salle de bain…)
- Travaux d’adaptation (accessibilité, sécurité)
- Extension ou transformation d’usage
Le logement doit atteindre au moins une classe énergétique E après travaux (voire mieux dans certains cas).
Pourquoi investir en Denormandie ?
✅ Défiscalisation intéressante
✅ Investissement dans des zones à fort potentiel de valorisation
✅ Accès à des prix au m² plus abordables que dans les grandes métropoles
✅ Participation à la reconstruction du tissu urbain de villes moyennes
⚠️ Points de vigilance
- Bien choisir sa ville et l’emplacement : certaines zones sont peu dynamiques économiquement
- Maîtriser le budget travaux et le suivi du chantier
- Veiller au respect strict des conditions (durée, type de travaux, plafonds…)
